啟東市人力資源和社會保障局就啟東市人才市場及辦公用房物業管理服務項目進行市場詢價，歡迎符合條件的供應商提供報價。

一、項目基本情況和需求
啟東市人才市場及辦公用房建筑總面積約16782.31㎡，包含：地上三層建筑辦公區域、地下一層檔案室、餐廳、廚房等使用區域。

二、物業管理項目基本情況
設備基本情況
設備管理分為六大系統：變配電系統、電氣設備系統、空調設備系統、給排水設備系統、電梯系統和會議系統等。
1.變配電系統主要設備：變壓器和配電機房。
2.電氣系統主要設備：機電設備管理機房（包括監控機房）、動力柜（箱）、照明柜（箱）、插座、開關、燈具等；機房主機及電池設備等。
3.空調系統主要設備：多聯機組、風機盤管等。
4.給排水系統主要設備。
5.電梯系統主要設備：客梯、消防電梯。
6.會議系統主要設備：音頻系統/視頻系統等。
衛生保潔基本情況
保潔分為建筑物內和建筑物外保潔兩部分。
建筑物內保潔包括辦公區域、公共空間、通道、地下一層部分區域（包括檔案室、廚房區域）；墻面玻璃、門窗、隔斷玻璃、雨篷玻璃。
大樓內衛生間，各式臺盆，便器，小便斗，洗滌、拖把池。
餐飲基本情況
食堂與廚房（約200人左右的就餐規模）。
行政管理基本內容
根據采購人要求，負責人員招聘、培訓、分工、管理、考勤、考核等；加強與業主內部協調、溝通；及時征求業主的意見、建議和要求，并歸納問題進行分析、研究，制訂整改措施并組織落實。
注：具體設備、數量、面積均由供應商根據施工圖及自行踏勘現場確定，在投標時綜合考慮后列入投標報價，一口價包干，采購人不再為設備、數量、面積的增加另行支付費用。

三、物業管理的內容與要求
設備管理的內容與服務質量要求

（一）設施設備管理的內容
1.變配電系統：變配電設備的運行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計劃保養、故障維修、應急處理、配電間、強電井清潔等工作。其中定期檢查內容包括：
1.1 變壓器及旋轉電機的聲音、濕度是否正常。變壓器的冷卻裝置運行是否正常。
1.2 電容器有無異聲及外殼是否有變形膨脹等現象。
1.3 電力電纜終端無滲漏油現象。
1.4 各種符號指示是否正常，二次回路的小開關、小刀閘位置是否正確。
1.5 儀表指示是否正常，指針有無彎曲、卡住現象，電度表有無停走或倒走現象。
1.6 直流電線電壓及浮充電流是否適當。
1.7 大風來臨前，檢查周圍雜物，防止雜物吹進設備，大風時注意室外軟導線偏后相間及距離是否過小。
1.8 雷電后，檢查瓷絕緣有無放電痕跡，避雷針是否放電，雷電計數器是否正常工作。
1.9 重負荷時，檢查觸頭，接頭有無過熱現象。
1.10 夜間熄燈巡視檢查瓷絕緣有無放電閃路現象。連接點處有無過熱發紅的現象。
1.11 年檢每年一次，由有資質的專業公司實施。
2.電氣設備系統：配電間出線樁頭至各動力柜（箱）、照明柜（箱）、電纜、母線、照明燈、應急燈、電源插座、泛光亮化照明、庭院照明等設備的運行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計劃保養、故障維修、應急處理、強電井清潔等工作；
3.空調設備系統：冷凍機組、風冷熱泵、各空調機組、自控裝置、加濕器、熱交換器、冷卻循環泵、冷水循環泵、熱水循環泵、集水/分水器、空調風機、風機盤管、調節器、風管、風口等系統設備的運行操作、日常巡視、機房清潔等工作。
4.給排水設備系統：生活水泵、排水泵、潛水泵、水箱、水池、水處理裝置、電熱水器、衛生潔具、污水處理、室內外管道、閥門及水表附件等系統設備的運行操作、日常巡視、數據記錄、定期檢查、計劃保養、故障檢修、應急處理、機房清潔等工作。
5.電梯系統：電梯按規定或約定時間保持正常運行，安全措施齊全有效，值班記錄清晰。轎廂、井道、機房保持清潔，通風、照明及附屬設施完好。負責與專業維保單位的聯系及現場管理工作。制訂相應險情應急處置辦法。

（二）設備管理服務質量要求

（1）設備、設施完好率達到 100%；設備管理、保養、檢修制度完備，記錄完善。

（2）接到故障報修通知后，5 分鐘內到達現場。維修及時率達100%，維修合格率達 100%。

（3）監督電梯維保單位，對電梯維修保養措施落實，運行養護記錄完善；轎廂內外、扶手、井道保持清潔。

（4）供水、蓄水設備設施按規定清洗、消毒，水質符合國家飲用水標準，無二次污染；排水、排污系統暢通，無堵塞、漫溢現象。

（5）加強空調機組裝置的日檢，及時發現問題，聯系維保單位修理，督促、協助維保單位定期對空調進行檢查，保養，確保運行正常，無超標噪聲，符合國家環保噪聲限值標準。

（6）照明系統外觀整潔無缺損、松落等安全隱患、無蚊蟲、蜘蛛網、積塵等。

（7）確保無重大設備責任事故及重大安全事故發生。

（8）制定設備管理制度、操作規程、工作守則。

（9）制定各設備系統的經濟運行方案，記錄各設備運行參數，定期分析并加以調整。
室內外衛生保潔（含幕墻）管理服務內容及其要求

（一）衛生保潔服務內容

（1）所有辦公室內的日常保潔及地板、沙發、棉織布品（如窗簾等）的清潔保養。

（2）會議室的保潔。

（3）公共部位的所有清潔保養工作，包括電梯、門窗、走廊、樓梯、樓道、庭院、廁所、大廳、茶水間、停車庫、垃圾箱等。

（4）垃圾的清運、分類整理（如需要）工作。

（5）大樓內外各類大理石的清潔保養。

（6）大樓外墻石材、玻璃幕墻高空保潔。

（7）適當范圍內新增保潔管理服務項目。

（二）衛生保潔服務要求

（1）保潔管理服務標準按照《旅游飯店星級的劃分與評定》（GB/T 14308）中規定的三星級賓館保潔要求及《公共場所衛生指標及限值要求》（GB 37488-2019）執行，并細化考核細則（另定）

（2）有用戶投訴和服務要求時，應在10—15分鐘時間內向相關部門發出工作通知單，對于投訴應在一個工作日內電話或書面或上門回復客戶處理進展情況。投訴率低于2‰；處理率和回訪率達100%。

（3）全體員工在管理服務期間，必須儀容整潔、儀表端正、禮儀規范，做到文明禮貌，熱情周到。

（4）每日至少一次對所有區域進行巡視檢查，發現問題及時解決，建立檢查及問題處理情況的臺賬。

（5）每月底向甲方提交保潔管理服務運行情況工作報告。

（6）按檔案管理的要求，將保潔管理服務的有關資料分門別類裝訂成冊，定期保存。

（7）及時落實業主要求的其他合理服務事項。

（8）按照創衛要求，定期做好消滅蚊蟲、蒼蠅、蟑螂等工作。

（9）根據季節轉換特點，主動做好保潔調整工作。

（10）確立工作過程中的明確標識并具有可追溯性。

（11）健全具有可操作性的管理服務程序文件。

（12）對會議室要及時打掃，保持地面、墻壁、設施清潔及窗明幾凈。

（13）公共部位保潔隨時打掃，保持空氣清新，室內外整潔衛生。配有清潔機、拋光機、吸塵器等保潔設備，電梯地墊每天更換。

（14）洗手間及衛生間：洗手液、擦手紙要及時添加不斷檔；潔具、墻面、地面、玻璃等室內設施要隨時清掃，做到無異味、無積水。

（15）走廊：隨時打掃，做到地面、墻壁、頂棚的潔凈，無雜物，無污痕，無塵掛，清潔光亮；燈罩內無垃圾；走道四角及踢腳板保持干凈衛生。

（16）大廳地面保持干凈、光亮；其他部位，如墻面、地面、欄桿、椅子、沙發、燈座等保持光亮、整潔；大廳玻璃門、窗、框保持干凈，光亮。大廳內不銹鋼保持光亮。地面應定期打蠟保養（如需要）。

（17）樓內垃圾桶擺設整齊，把垃圾袋套在垃圾箱內，及時清理，確保無異味。

（18）樓內墻面及走道設施、門框、通風口，保持干凈清潔。

（19）庭院：每天清掃，保持院落干凈整潔衛生。

（20）辦公室保潔：及時打掃，保持地面、墻面、屋頂、門窗、空調、踢腳線等部位的清潔衛生。

（21）清潔、保潔區內實行嚴格保潔制，垃圾日產日清并按指定位置倒入，衛生設施齊全、完好率 99%，對破損的衛生設施及時更換。
（22）管理人員標識明顯；物管方面各指示標識清晰、規范100%。
（23）管理人員培訓合格率及組織人員參加培訓取證率100%。
（24）清潔、保潔率99％。
（25）未經業主同意不允許分包，否則終止協議。